住宅出售按“套内面积”计价,以后谁为“公摊面积”买单?

发布时间:2019-05-16 11:04:53 来源:完美贵宾会-完美贵宾会平台-完美贵宾会官网点击:165

  “目前,全国各地商品住宅的出售均以建筑面积为计量单位,建筑面积等于套内建筑面积加公共分摊建筑面积。实际上如同出卖物品时,以毛重来计量,而不是以净重来计量一样。”2016年两会期间,全国人大代表、山西建筑工程集团总公司副总经理柳树林曾提出一个建议——全国都应该根据“套内建筑面积”买房、售房。

  如今,这个建议有望落地细分。2月18日,一份由住房和城乡建设部办公厅发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称“征求意见稿”)在坊间引发热议,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”成为这份征求意见稿中最受关注的一个条款。

  上述提出的套内使用面积,在《中华人民共和国国家标准房产测量规范》中指涉的范围包括套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。而柳树林口中所谓的“公共分摊建筑面积”,则是除了产权人私人拥有的各单位面积之外,整栋楼产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积,比如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

  这些公摊面积,在销售时就按照比例分摊给各房源单位,并计入各房源的房价之中。哪怕《商品房销售管理必发888办法》早就指出,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价,但过去这么多年,除了重庆之外,建筑面积几乎成为中国所有城市房地产交易的唯一计价标准。

  为自己认知模糊或者享受不到实际利益的公摊面积买单,是诸多购房者不得不被动接受的一场捆绑交易。“像车库、地下室,一些不良开发商把地下室和车库作为共用面积悄悄分摊给业主,随后又单独出售,等于是双重获利。”柳树林举例说,由于公摊面积的计算和标准相对专业,公众普遍不熟悉,开发商可以自由发挥,增加“额外”收益。

  一名上市房企广州项目总经理告诉经济观察网,政府之所以提出这一条款,本意是为了解决一个问题——过往我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,容易出现同一项目的房子建筑面积相同,但因得房率不同,导致套内使用面积不同的问题,“公摊面积伤民”的矛盾时有发生。

  不过,一旦按照“套内使用面积”来付款,意味着一场计价规则的重构将会拉开序幕。“以套内使用面积来交易,就会发生一个变化——计价面积减小,为了保证总价,单价自然会提升。”一位曾经操盘过重庆项目的房企营销负责人表示。

  “比如一套房子,无论算不算公摊,开发商都预先定价500万元,根本不会考虑到底按照哪个面积写进合同。一旦按照套内面积来计算,每平方米的单价肯定会有所增加。”上述上市房企广州项目总经理称。

  该项目总经理说,虽然购房时,销售人员给出的单价一般是按照建筑面积作为口径,但事实上,广州的购房合同里面一直都提及两个面积。

  在经济观察网获取的一份广州购房合同中,一套47平方米左右的商品房,在“合同标的物基本情况”这一条款中,就明确规定“该商品房合同约定建筑面积共46.6平方米,其中,套内建筑面积35.66平方米,共有分摊面积约10.94平方米”。

  在“计价方式和价款”一栏中,又同时列出两种计价方式,一种是以套出售必发365,按套内建筑面积计算房价,单价及总金额分别是多少;另一种是以整幢出售,按建筑面积计算房价,单价及总金额又分别是多少。

  “如果按照套内面积来交易,就只需要把建筑面积那一种计价方式去掉就可以了。”上述项目总经理说。

  事实上,曾经以建筑面积作为唯一交易计价指标的香港,早在2013年就正式开启“实用面积计价”的模式。当年施行的《一手住宅物业销售条例》明确规定,使用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,并正式将“实用面积”表述纳入法规。

  上述条例生效前10个月,作为社会过渡期,香港特区政府特意设置建筑面积计价与实用面积计价并行的“双轨制”,让房产交易双方适应不同计价方式之间的差距。

  更早之前的2002年,重庆市第一届人大常委会通过的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中指出,在重庆市城镇规划区范围内的商品房,将按套内建筑面积计价销售。重庆因此成为国内第一个以地方性立法确定商品房交易实施“按套内建筑面积计价”的城市。

  在计价规则改变之余,舆论关注的另外一个点在于,原本由购房者掏钱的这部分公摊面积,究竟由谁来买单?

  “开发商需要承担的是成本,如果需要开发商来为原公摊面积买单,整体成本提升,开发商可能采取的一个方式就缩小公共部位的面积,对于购房者来说,居住感就没那么舒适。”上述房企项目总经理告诉经济观察网。

  前述房企营销负责人提到,按照香港、重庆的做法,虽然交易按照套内面积计算,但产权证上还是要约定套内面积和公摊面积,而且公摊面积所有权也不归属于开发商。

  《商品房销售管理办法》显示,商品房套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

  按照香港当前的做法,出于环保及满足民众康乐需求的考虑,会所、游泳池、网球场、地下车库、空中花园等部分公用设施,位列政府公布的楼面面积豁免名单中必发365。而对于公共空间诸多设施的维护费用,香港采取按每个单位分摊的办法,管理公司添置及改建设施的行动,则须通过业主法团同意。

  “无论采取哪种做法,开发商只要能够保证项目利润率就好。”上述房企项目总经理称,从实操角度来看,重庆、香港计算套内面积的做法,与此前其他城市按照建筑面积来销售的方式,对开发商的利益而言都没有本质上的区别。


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